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营业改革增加后,房地产企业的土地增值税如何缴纳?|环球体育

作者:环球体育 发布日期:2021-05-18 【 字号:  
本文摘要:环球体育,环球体育平台,根据段文案例,一般纳税人丙房地产公司出售自己开发的房地产项目,取得所有价格1100万元,转让土地时支付土地价格2220万元,房地产交付给所有者时将预收账户转换为主营业务收入,借款:预收账户11100贷款:主营业务收入10000应支付税金-应支付增值税销售税金额1100:应支付税金-应支付增值税销售税金额减少220贷款:主营业务成本-土地220从会计处理可以看出,房地产企业在确认主营业务收入的情况下,主营业务收入10000万元因此,以1000万元作为土地增值税收入的口径也保持了与会计处理的一致性。

最近,段文涛老师在税海涛声微信号公众信号上推出了营业改革增加后相关地方税务税务计算依据问题探析的文章以下简称税务计算依据问题探析,点击本文左下方的阅读原文,文章中段老师提出了营业改革增加后地方税务计算依据的各种问题,在案例,在营业改革环境下提出了土地增值税收计算依据的计算问题,也是实务中很多企业关注的问题。营业改革增加后,原征收营业税的纳税人在计算流通税时,从营业税的价格内税变为增值税的价格外税,因此在计算税收合计收入时,在计算增值税时,必须将含税收入转换为不含税收入。关于如何处理其他税种,财政部国家税务总局对营业改革增加后的权利税、房地产税、土地增值税、个人所得税计算基础问题的通知财税〔2016〕43日明确规定:土地增值税纳税人转让房地产的收入不包括增值税收入。税金计算根据问题的探析,这里的不包括增值税收入是根据收据上出现的不包括税金的销售额,还是根据销售价格和价格以外的费用减去实际申报的销售税,有两种土地增值税收入的计算口径。

增值税

笔者更赞同以前的口径。因为税收计算依据问题的探析,土地增值税的税收计算收入必须与权利税的税收计算价格一致。并且,43号文中不包括增值税和本次转让缴纳的增值税确实是两种不同的表现。

此外,从房地产企业增值税会计处理来看,以1000万元作为土地增值税的收入口径也相对合理。根据财政部对增值税会计处理的规定征求意见稿的规定,增值税一般纳税人在应支付增值税明细账户内设置销售税额减少栏,记录一般纳税人根据现行增值税制度的规定减少销售额的销售税额。

根据段文案例,一般纳税人丙房地产公司出售自己开发的房地产项目,取得所有价格1100万元,转让土地时支付土地价格2220万元,房地产交付给所有者时将预收账户转换为主营业务收入,借款:预收账户11100贷款:主营业务收入10000应支付税金-应支付增值税销售税金额1100:应支付税金-应支付增值税销售税金额减少220贷款:主营业务成本-土地220从会计处理可以看出,房地产企业在确认主营业务收入的情况下,主营业务收入10000万元因此,以1000万元作为土地增值税收入的口径也保持了与会计处理的一致性。土地增值税收入口径确定后,如何确定土地增值税中土地价格的扣除,也是我们面临的问题。

根据43号文件的规定,中华人民共和国土地增值税暂行条例等规定的土地增值税扣除项目相关的增值税进项税额,允许在销售税额中计算扣除不计入扣除项目,不允许在销售税额中扣除的,可以计入扣除项目。涉及土地价格的220万元,虽然不是进项税额,但在会计处理中也与进项税额相同作为销售税额的扣除项,根据43号文件的精神,似乎不应该计入土地增值税的扣除项目。另外,从会计处理来看,房地产企业的土地成本也因增值税的扣除而相应扣除,即会计确认的土地成本为2000万元。

扣除

综上所述,土地增值税收入口径按10000万元计算,可扣除的土地成本也应相应减少到2000万元。但是,经营改革增加后,国家税务总局对土地增值税申报发行了国家税务总局关于修改土地增值税申报表的通知税总书〔2016〕309号,其中取得土地使用权支付的金额明确规定为根据纳税人取得该房地产开发项目所需的土地使用权,实际支付补充的土地转让金的土地转让金和根据国家统一规定支付的相关费用的金额进行填写。因此,笔者认为,在当前政策规定下,我们计算土地增值税,收入可以按发票发行的不含税销售额计算,扣除的土地价格也可以按不扣除土地减税额计算。

也就是说,在案例中,以10000万元计算收入,同时以2220万元扣除土地价格,可以扣除20%。相关政策-营业改革增加带来的土地增值税新问题探讨营业改革增加后,房地产企业的土地增值税如何缴纳?营业改革增加后,土地增值税清算规则发生变化的地方政策-北京市地方税务局公告2016年第7日北京市地方税务局公布了北京市地方税务局土地增值税清算管理规程。


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